Nombre de la entidad: La Raval.Cooperativa d’habitatge generacional a Manresa
Idioma: Catalán
Año creación: 2018
Ubicación: Carrer Montserrat 1-7, 2n 1a Manresa 08241
Forma jurídica: Cooperativa
Nº Socias: Actualmente hay 21 socias destinatarias de derecho de uso (socias habitantes) y 14 niños y jóvenes que configuran 13 unidades efectivas de convivencia (UEC), además de 2 socias expectantes (2 UEC). Hay también 24 socias colaboradoras y 407 avaladoras sociales que apoyan el proyecto. El boletín de la cooperativa cuenta con 382 suscriptores y actualmente hay una persona contratada a media jornada.
Nº Trabajadoras:
Ámbito de actuación: Comunidades Energéticas
Actividad Económica: No
¿Qué actividad económica?
Más información: www.laraval.cat

Descripción del proyecto

El edificio consta de 18 habitaciones, un local, un aparcamiento de 7 plazas y una serie de espacios comunitarios, como una sala polivalente, una cocina-comedor y una lavandería. Se prioriza el uso de las energías renovables y el edificio está estructurado de forma que aprovecha la luz solar, con buen aislamiento térmico.

Se propone una configuración de 30 placas fotovoltaicas. Con esta instalación se producirían 17,39 kWh de energía diaria en el mes con menos producción energética (diciembre) y 76,82 kWh en el mes con más radiación fotovoltaica (junio). La inversión es de 13.931,32 € y se amortizaría en 7,63 años.

¿Por qué se creó?

La cooperativa de viviendas La Raval SCCL se constituye el 5 de mayo de 2018 con el objeto de crear un espacio de covivienda generacional urbana en la ciudad de Manresa. La voluntad es construir una comunidad cooperativa y solidaria centrada en las personas y en sus relaciones con el fin de poder cuidar y ser cuidadas, y con la voluntad, también, de implicar a la Administración en la creación de nuevos modelos de acceso a una vivienda digna para la ciudadanía organizada y poder generar así alternativas que nos alejen del individualismo y el aislamiento social imperantes.

Esta iniciativa nace de la Associación Barri Bell, constituida en enero de 2017, una asociación formada por ciudadanas de orígenes, edades y realidades heterogéneas con el objetivo de hacer realidad un proyecto de vivienda cooperativa generacional urbano en cesión de uso, en concreto en el casco antiguo de Manresa, y con la motivación de participar activamente en la revitalización del barrio.

A partir del interés del Comisionado por el Centro Histórico de Manresa, comenzamos nuestra trayectoria como Asociación Barri Bell explorando las posibilidades reales de rehabilitar o construir en el barrio antiguo de la ciudad. El nombre Barri Bell juega con la transformación de lo viejo (vell) del barrio antiguo en lo bello (bell) en el barrio antiguo.

¿Cuáles son los principales objectivos?

Modelo de convivencia
El modelo de convivencia que perseguimos quiere ser un modelo donde el grupo de vecinas y vecinos cubran las necesidades de ayuda mutua que antiguamente cubría la familia integrada por diferentes generaciones, con espacios de encuentro que faciliten la comunicación y la reciprocidad en la ayuda que nos proporcionamos las personas que integramos el grupo.

Acceso a la vivienda
Queremos poner en práctica una nueva forma de acceder a la vivienda más digna, más asequible, más accesible, más eficiente y que genere comunidad en su seno; compartiendo unos espacios de vida relacionales y comunitarios y, al mismo tiempo, disponiendo de viviendas privadas, adaptadas a las necesidades y diseñadas a tres niveles.

Economía social y solidaria
Apostamos por la ya creada economía social y solidaria, trabajamos por una propiedad colectiva de las viviendas y por una economía bajo una lógica de democracia participativa y equitativa en sus formas de consumo responsable y de financiación ética y solidaria.

Vivienda en cesión de uso
La propiedad es de la cooperativa y las socias participan y disfrutan de ella mientras lo necesitan.

Impulso al barrio viejo
Construir nuestro proyecto en este entorno aporta un valor funcional de vida porque colabora y apuesta por la revitalización social, urbana y arquitectónica del barrio.

Modelo de sostenibilidad
El proyecto de La Raval se basa también en el fomento de la sostenibilidad, y esta se concibe como un elemento transversal del proyecto, contemplando mecanismos de ayuda entre socias y apostando por un edificio eficiente y sostenible.

¿Cómo garantizáis la diversidad?

En La Raval habrá 11 viviendas de protección oficial (VPO) y 7 viviendas libres, lo cual garantiza la diversidad desde un punto de vista más económico. También con respecto a la economía contemplamos diferentes medidas organizativas que ayudan a garantizar la diversidad económica y social del grupo.

La riqueza que aportan todas las diversidades nos hace crecer como personas y como colectivo. Por lo tanto, siendo conscientes de ello estamos abiertas y receptivas a nuevas diversidades que puedan ir incorporándose al grupo.

¿Cómo es la participación interna?

La Raval se organiza por comisiones y todas las socias deben implicarse en una de ellas. Las comisiones son Arquitectura, Comunicación, Economía y Social. Se reúnen periódicamente y tienen autonomía en aspectos operativos. En el Consejo Rector se abordan aspectos más estratégicos. Este está formado por dos miembros de cada comisión y es quien convoca la asamblea.
También hacemos encuentros de convivencia y de carácter lúdico que favorecen la cohesión del grupo y, por lo tanto, ayudan a potenciar la participación de todas las socias.

¿Relaciones con movimientos sociales?

A título individual somos socias de entidades culturales como Òmnium y Fundació Privada Cultura i Teatre y de colectivos que promueven la economía social y solidaria como Som Energia, XES (Xarxa d’Economia Solidària), Ecoxarxa del Bages (moneda social), cooperativas de consumo, Coop57, La Directa, Esperanzah Coop, Omplim la Pica, Una Altra Educació És Possible, Ateneu Cooperatiu de la Catalunya Central o Supercoop Manresa. Como colectivo, La Raval somos miembros del Espai Dinamo, Coop57 y Ecoxarxa del Bages.

¿Beneficios para el entorno?

Año tras año vivimos cómo se van degradando los recursos naturales, cómo el ser humano ha sido capaz de llegar donde ha llegado, dañando y casi agotando todo lo que la naturaleza nos brinda, explotándola sin remordimiento alguno. Debemos comprometernos con el cambio, mejorando la sostenibilidad, con la transición energética, con las energías renovables.

Por suerte disponemos de alternativas a los modelos de consumo de energía tradicionales, tales como la energía que nos proporciona la fuerza del sol. Con la energía solar contribuimos a la eficiencia energética y al autoconsumo, ya que es una fuente inagotable. Para abastecernos de esta energía mediante placas solares estamos cambiando la manera de producir, distribuir, gestionar y consumir la energía, menos contaminante, con menos residuos y que protege el medio ambiente y, en consecuencia, lucha contra el cambio climático.

Ante la emergencia climática en la que nos encontramos creemos que debe poderse sustituir la energía de origen fósil por energías renovables, como la energía solar, a fin de reducir las emisiones de gases de efecto invernadero que provocan el calentamiento global del planeta.

Queremos instalar 30 placas fotovoltaicas. Con esta instalación se producirían 17,39 kWh de energía diaria en el mes con menos producción energética (diciembre) y 76,82 kWh en el mes con más radiación fotovoltaica (junio). El ahorro energético haría que se dejaran de emitir a la atmósfera 22,66 toneladas de CO2, lo que supondría un ahorro de 1,48 toneladas equivalentes de petróleo.

Los valores que queremos promover en la cooperativa, entre nuestros miembros y sobre todo entre los niños y niñas, es el cuidado hacia los demás. Saber cuidarnos y saber cuidar. Para las generaciones futuras es de suma importancia crecer con los valores de respeto hacia el entorno. Desde La Raval queremos demostrar que un nuevo modelo de vivienda es posible, desde un punto de vista social, económico y ecológico.
Pensamos también que nuestro proyecto puede ser replicado en otras comunidades de covivienda, puesto que nosotras no somos únicas en viviendas cooperativas. Estamos abiertas a asesorar, ayudar, acompañar y colaborar con futuros proyectos; de hecho, ya hemos tenido algunas conversaciones con cooperativas cercanas.

Véase el anexo en PDF sobre funcionamiento climático y materiales

Impacto de género del proyecto

Porque entendemos los cuidados como una actividad ineludible la hacemos visible y la integramos cooperativamente en nuestro día a día. Incorporándola como tarea generacional y de transversalidad de género rompemos la invisibilidad de estas tareas, tradicionalmente consideradas un acto natural y de las mujeres.

Arquitectónicamente, apostamos por unas viviendas modulares, cambiantes según las características y necesidades vitales.

Apostamos por un alto nivel de vida comunitaria, lavandería centralizada, cocina-comedor comunitaria, espacios de ocio y de estudio.

Para cambiar las condiciones de vida de las personas y poner los cuidados en el centro, tenemos que construir espacios que permitan y visualicen otras formas de organización.

¿Sostenibilidad económica y viabilidad del proyecto?

Coste de la promoción y presupuesto de inversión

Coste de la promoción
El coste total de promoción del proyecto cooperativo incluye el coste de la obra y los gastos de promoción asociados a la obra:
◦   Coste de la obra (presupuesto de ejecución por contrato, PEC): se determina a partir del proyecto arquitectónico, y concretamente según las mediciones definidas en el proyecto ejecutivo.
◦   Coste de la promoción: aparte del coste de la obra, incluye los siguientes capítulos:
◦   Gastos varios de la construcción: acometidas provisionales y definitivas, consumos energéticos durante la obra, contratación de los contadores de la comunidad, seguros varios, seguridad de obra y permisos de obra.
◦    Gastos varios de la promoción: notaría y registros, tasas e impuestos, gestión de la cooperativa y auditoría.
◦   Honorarios facultativos: comprenden el conjunto de técnicos (arquitectura, arquitectura técnica, ingeniería, controles y ensayos), topográfico y geotécnico.
◦   Gestión de la promoción: gastos vinculados al acompañamiento de la promoción.
◦   Otros gastos de La Raval: gastos propios de la cooperativa, contratación del coordinador, campañas de comunicación y de captación de socias y otros gastos no vinculados directamente a la construcción del edificio.

Régimen fiscal con relación al IVA
Aparte de la adjudicación del uso de las viviendas a las unidades de convivencia, actividad exenta de IVA, la cooperativa prevé también la realización de actividades económicas que sí están sujetas al IVA, como las vinculadas al mantenimiento y gestión del edificio y de la cooperativa, así como de las viviendas y locales, entre otras.
En línea con lo que ya ha quedado acreditado como procedimiento correcto en el caso de la promoción de viviendas de La Borda, SCCL, las previsiones de la distribución entre los ingresos que obtendrá la cooperativa a través de las actividades sujetas y exentas de IVA permite hacer una propuesta de prorrata y, por lo tanto, de desgravación de una parte del impuesto asociado a la promoción, que la cooperativa se aplicará a través de la inversión de sujeto pasivo como autopromotora. En consecuencia, prevé la recuperación del 55 % de las cuotas de IVA soportado en el conjunto de actividades.

Estructura de financiación prevista
Financiación propia
◦   Aportaciones de capital: 44.326,86 € (20 %)

Financiación externa
◦   Préstamo del ICF: 1.100.000,00 €
◦   Préstamo de Coop57: 740.302,77 €
◦   Aportaciones de capital pasivo financiero de las UEC: 49.000,00 € (1,8 %)
Ayudas, subvenciones y donaciones
◦   «Projectes Singulars» del Departamento de Trabajo de la Generalitat: 113.000,00 € (4,15 %)
◦   Subvención para la promoción de viviendas de protección oficial en régimen de cesión de uso: 279.725,31 € (1,28 %)
◦   Ayuda del Ayuntamiento de Manresa: 53.804,36 €

Viabilidad económica
Atendiendo al carácter no lucrativo de la cooperativa, y a su voluntad de poder ofrecer a las socias el acceso a la vivienda al menor coste posible, se tiende a un resultado equilibrado o ligeramente positivo a lo largo de los años, que permitirá consolidar sus fondos irrepartibles de forma progresiva.
Así pues, se determina la estructura de gastos de la cooperativa para proponer un sistema de cuotas de uso y de mantenimiento a las unidades de convivencia que permita alcanzar este resultado equilibrado o positivo. La estructura de costes anuales de la cooperativa prevé las siguientes partidas principales:
◦   IBI: aplicando la bonificación correspondiente durante los primeros seis años desde la obtención de la calificación definitiva de las viviendas.
◦   Canon: se fija un canon anual al derecho de superficie de 616 €.
◦   Seguros: responsabilidad civil, general del edificio.
◦   Gestión de la cooperativa: fiscal, societaria, contable, registral y de auditoría anual.
◦   Suministros de las zonas comunes.
◦   Fungibles: dotaciones para materiales de comunicación, oficina, etc.
◦   Mantenimiento: se incluyen los costes aproximados de mantenimiento del edificio y de sus instalaciones de manera preventiva y correctiva (no se incluye el mantenimiento sustitutivo), y los costes de suministros, gestión y administración y limpieza del edificio.
◦   Amortización lineal del edificio, calculada en 75 años.
◦   Intereses del pool financiero.
◦   IVA no deducible de los gastos sujetos a IVA.

En cuanto a los ingresos de explotación, el plan económico cuenta con las cuotas de uso, mantenimiento, consumo y gestión, que deben equilibrar los resultados no financieros de la cooperativa, unas cuotas que compensan el resultado financiero a lo largo del tiempo. De forma menos relevante se prevé también un ingreso de cada una de las siete plazas de aparcamiento de la cooperativa a razón de 55 € mensuales. En el plan financiero actual no se han imputado estos beneficios que deben rebajar las cuotas, aunque pueden tener un impacto de 30 € al mes de media.

La distribución interna de estos ingresos entre los que no están sujetos al IVA y los que sí lo están pero quedan exentos o no, permite elaborar una propuesta provisional de prorrata de IVA que puede aplicarse ya durante el proceso de promoción.

Fondo colectivo de acceso a la vivienda (FCAV)
Una de las características del proyecto de La Raval, un elemento distintivo de esta (a la vez que innovador respecto a otras cooperativas de vivienda en régimen de cesión de uso), es que establece un mecanismo de ahorro colectivo a través de un fondo de reserva irrepartible entre las socias, lo que permite que el acceso a una vivienda digna se consolide en el tiempo.
Este procedimiento, que toma como referencia el caso de La Borda, SCCL, ha sido contrastado con distintas administraciones públicas (Agencia de la Vivienda de Cataluña, Dirección General de Economía Social y Solidaria, Agencia Tributaria de Cataluña, Agencia Tributaria española…) y asegura un coste financiero acumulado nulo para la cooperativa a lo largo de los años de duración de la concesión, así como un amplio y creciente margen de maniobra financiero.
Mediante la constitución de este fondo y el compromiso de dotarlo, previamente al acceso a las viviendas, la cooperativa trabaja desde el primer momento en un mecanismo que permite que al final de la cesión del suelo (75 años) se hayan acumulado fondos propios suficientes como para que se pueda llevar a cabo una nueva promoción desde la autonomía financiera o, en cualquier caso, con menos dependencia de la financiación externa. A través de aportaciones mensuales a lo largo del ciclo de vida de la promoción no solo se consigue consolidar patrimonialmente la cooperativa y el modelo de acceso a la vivienda que esta propone, afianzando su capacidad de supervivencia en el tiempo, sino que también se consigue equilibrar el resultado financiero de la cooperativa y permitir una amortización de la financiación más dilatada en el tiempo, lo que quita presión a las cuotas mensuales.

La dotación de este fondo incluido en el plan económico y financiero se situará inicialmente y previamente en 1.350.936,71 €. Dado que las unidades de convivencia tendrán que hacer frente a una aportación inicial importante, asociada al capital propio necesario para apalancar el resto de la financiación necesaria, estas no se encuentran en disposición de aportar las cantidades vinculadas a las dotaciones del fondo. Para que las unidades de convivencia puedan hacer las dotaciones, pues, se prevé que la cooperativa pueda concederles unos préstamos, que deberán amortizar a lo largo de los primeros 31 años (según las previsiones actuales de la composición del pool financiero) desde el momento de la entrada en la vivienda.

¿A qué va a ir destinado el dinero del premio?

El coste del proyecto hace que sean necesarias aportaciones económicas para mejorar su financiación.
Esta ayuda económica sería un granito de arena más para mejorar la accesibilidad del proyecto. Ayudaría a financiar una parte de la instalación de todo el sistema de placas fotovoltaicas.
Se apuesta por la tecnología fotovoltaica y se prioriza el uso de las energías renovables. El edificio está estructurado de forma que aprovecha la luz solar, con un buen aislamiento térmico que permite una baja demanda energética. Para ser sostenibles y crear conciencia de que puede existir otra forma de consumir energía, menos contaminante y nociva para el medio ambiente, hemos optado por abastecernos con la tecnología fotovoltaica: de fuente inagotable, no contaminante y con unos gastos de mantenimiento y explotación casi de coste cero.

Se propone una configuración de 30 placas fotovoltaicas. Con esta instalación se producirían 17,39 kWh de energía diaria durante el mes con menos producción energética (diciembre) y 76,82 kWh durante el mes con más radiación fotovoltaica (junio).

En total, durante el año la nueva instalación fotovoltaica produciría 17.201,33 kWh. Esto supondría que, si esta energía se utilizara para la producción de agua caliente sanitaria, que implica un gasto de 80,39 kWh de energía diaria, con la nueva configuración de placas fotovoltaicas se cubriría el 95,5 % del gasto energético del periodo con más radiación fotovoltaica. Esto supone un 16,5 % más de cobertura del gasto energético.

El ahorro energético haría que se dejaran de emitir a la atmósfera 22,66 toneladas de CO2, lo que supondría un ahorro de 1,48 toneladas equivalentes de petróleo.

La inversión inicial es de 13.931,32 € y, teniendo en cuenta el ahorro energético comentado anteriormente, la instalación se amortizaría en 7,63 años.

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